Schlagwort: Mietpreisindex

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Auf den europäischen Büromärkten legen Mietpreise (noch leicht) und Angebot (deutlich) zu

20.04.2021 – 09:53

Jones Lang LaSalle SE (JLL)

Auf den europäischen Büromärkten legen Mietpreise (noch leicht) und Angebot (deutlich) zu

Frankfurt (ots)

-  Der europäische Mietpreis-Index von JLL steigt im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent - Anstieg im Jahresvergleich um 1,0 Prozent ist die niedrigste Wachstumsrate seit 2014. 
-  Mit ca. 2,1 Mio. m² liegt der europäische Büroflächenumsatz um 11 Prozent unter dem Vorjahresvolumen. 
-  Europäische Leerstandsquote auf 7,1 Prozent gestiegen - Mit 1,5 Mio. m² Fertigstellungsvolumen im ersten Quartal höchster Stand seit Ende März 2008.

Der Verlauf der Pandemie bleibt die wichtigste Determinante für die Wirtschaftsleistung und die Immobilienmarkt-Performance. Eine zweite / dritte Welle hat europaweit erneut zu Reisebeschränkungen, Einschränkungen und Unsicherheiten bei den Unternehmen geführt mit weiteren Abschwächungen der Wirtschaftsleistungen in den ersten drei Monaten. Das sorgte für eine weitere Verschiebung der Erholungsphase. Versorgungsengpässe bei der Lieferung der Impfstoffe, unzureichende Vorbereitung, unerwartete Nebenwirkungen verzögern geplante Impfkampagnen. Um die Wirtschaft in vielen Bereichen zu stützen, bleiben Finanzhilfe und steuerliche Entlastungsprogramme weitgehend bestehen. Die Hoffnung auf eine deutlich bessere zweite Jahreshälfte wird v.a. getragen von den Aussichten auf schnellere Impfungen weltweit und damit einer Aufhebung der Beschränkungen.

JLL Spitzenmietpreis-Index noch leicht im Plus – immer mehr Nutzer profitieren von Incentives

Der gewichtete europäische nominale Spitzen-Mietpreisindex von JLL* legte im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent zu. Diese solide Performance unter den außergewöhnlichen Marktbedingungen der Pandemie wurde u.a. ermöglicht durch den Mangel an verfügbarem Angebot von 1A-Flächen bei starker Nachfrage in diesem Segment. Allerdings: Der Anstieg im Jahresvergleich um 1,0 Prozent ist die niedrigste Wachstumsrate seit 2014. Der Fünf- und Zehnjahresschnitt lag bei 3,7 bzw. 2,5 Prozent.

Nur in einigen wenigen Städten dürfte 2021 ein niedriger einstelliger Rückgang der nominalen Spitzenmiete zu Buche schlagen. Mit dem weiter anhaltenden Fokus auf qualitativ hochwertige Flächen werden deutlichere Einbußen bei schlechter ausgestatteten Objekten außerhalb der sehr guten Lagen erwartet.

Mietzuwächse im Spitzensegment im ersten Quartal wurden in lediglich zwei der 24 Index-Städte verzeichnet: in Luxemburg (+ 2,0% gegenüber dem Vorquartal) und Paris (+ 1,2%). In Paris stiegen die Nominalmieten zum vierten Mal in Folge und liegen derzeit bei 930 Euro/m²/Jahr. Vorwiegend Finanz- und Beratungsunternehmen unterzeichneten Verträge mit solchen Vertragsmieten. Dabei liegt die Verfügbarkeit von erstklassigen 1-A-Flächen auf einem Allzeittief.

In keinem Markt war ein Rückgang der Spitzenmieten zu verzeichnen. In einigen europäischen Städten wurden allerdings Büroflächen von Untermietern zu Mietpreisen bezogen, die deutlich unter Marktniveau liegen. Während die Durchschnittsmieten dadurch weiter unter Druck gesetzt werden, wurde das Spitzensegment vor allem in Projektentwicklungen bislang nicht stark beeinträchtigt.

Beim Blick auf die deutsche Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigen Hamburg mit 6,9 Prozent und die schwäbische Metropole mit einem Plus von 4,1 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich. Berlin kommt auf 2,7 Prozent. Im weiteren Jahresverlauf erwartet JLL nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben voraussichtlich stabil bei ihren aktuellen Werten. Die große Mietpreis-Dynamik wird in den deutschen Immobilienhochburgen auch 2022 nicht erwartet, dagegen sprechen die Schwere der aktuellen Krise und die länger als von vielen erwartete andauernde Erholungsphase.

Die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen.

Der Blick auf den Index für die effektive Netto-Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorquartal unverändert geblieben. Zum zweiten Mal in Folge zeigt sich damit für den Jahresvergleich ein Rückgang: 0,9 Prozent sind es im aktuellen Zeitraum (Q1 2021/Q1 2020). 14 Indexstädte weisen gegenüber dem ersten Quartal 2020 eine Verminderung der effektiven Netto-Spitzenmieten auf, darunter Prag (-12,2%) Utrecht (-11,6%), Barcelona (-8,2%), Madrid (-7,9%), Stockholm (-6,8%), Frankfurt (-3,3%) und München (- 0,8 %). In diesen Städten zeigen sich damit mieterfreundlichere Bedingungen. Im Gegensatz dazu blieben sowohl die französische Hauptstadt (+8,1% gegenüber Vorjahr) als auch Hamburg (+ 6,9 % sowohl für Nominal- als auch Netto-Effektivmiete) sehr vermieterfreundliche Märkte.

Für 2021 wird in den meisten Städten eine deutliche Zunahme von Mietanreizen erwartet, da Vermieter versuchen werden, ihre Mieteinnahmen zu sichern, insbesondere bei Pipeline-Projekten für den Zeitraum 2021-2023.

Es wird wieder mehr angemietet

Nach einem verhaltenen Jahresbeginn im Januar waren in den europäischen Büromärkten im Februar und März Anzeichen einer verstärkten Aktivität zu beobachten – vor allem in London und in Deutschland kam es gegen Ende des ersten Quartals zu einem deutlichen Anstieg an Besichtigungen, Vertragsverhandlungen und -abschlüssen. Mittlerweile arbeiten immer mehr Unternehmen an Rahmenbedingungen, wann und unter welchen Bedingungen die Mitarbeiter wieder ins Büro zurückkehren können. Da viele Arbeitnehmer wachsenden Wert auf Gesundheit, Wohlbefinden, Büroausstattung und Erreichbarkeit legen, ist die Nachfrage nach Objekten/Flächen, deren Eigenschaften diesem Bedürfnis nachkommen, am größten.

Die Vermietungsaktivitäten in den 24 Index-Märkten sind auch im ersten Quartal 2021 durch die Unsicherheit im Blick auf eine allgemeine Erholung des Marktes und strukturelle Auswirkungen auf die Büroflächen-Nachfrage belastet. In 13 Märkten gab es einen Rückgang, in 11 einen Anstieg. Allerdings zeigen sich mit einem Umsatz von 2,1 Mio. m² in den ersten drei Monaten 2021 deutlich weniger Einbußen (-11%) als ein Jahr zuvor (-27 %). Im Zehnjahresvergleich (der ersten Quartale) gilt es aber immer noch ein Minus von 20 Prozent zu notieren, wenngleich auch eine deutliche Verbesserung gegenüber den neun Monaten April bis Dezember 2020. In diesem Zeitraum war das Vermietungsvolumen gegenüber dem Zehnjahresschnitt um 40 Prozent zurückgegangen.

Mit zunehmenden Nutzeraktivitäten werden die Anzeichen für veränderte Bedarfe deutlich. Im ersten Quartal 2021 gab es eine Reihe von Abschlüssen, bei denen die Pandemie direkt als entscheidender Faktor dafür genannt wurde, weniger Flächen als vor der Pandemie geplant anzumieten. Gleichzeitig gehen solche Anmietungen einher mit höheren Investitionen im Blick auf die Qualität der Immobilie und ihre Ausstattung.

London verzeichnete mit einem Büroflächenumsatz in den ersten drei Monaten von 120.000 m² das stärkste Quartal seit Beginn der Pandemie, dies auf Basis einer Reihe größerer Deals, vor allem von Rechtsanwaltskanzleien oder von Unternehmen aus dem Finanzsektor.

Während der gesamten Krise zeigten die größten deutschen Märkte im Vergleich zu den meisten europäischen Ländern eine relativ geringe Volatilität, nicht zuletzt auch aufgrund ungewöhnlich vieler Abschlüsse durch Nutzer der Öffentlichen Hand. Insgesamt kamen die Big-7-Märkte auf ein Umsatzvolumen von 715.000 m², ein Ergebnis auf dem Niveau des ersten und bislang letzten weitgehend coronafreien Quartals 2020. Die Nachfragedelle scheint überwunden. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden. Wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, ist es am Ende der Umzug in neue Flächen.

Beim Blick auf die einzelnen Märkte kann immerhin in vier der sieben deutschen Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 konstatiert werden. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus (auf 89.400 m²). Auch in Hamburg (+31 %; 137.000 m²), Frankfurt (+22 %; 82.700 m²) und Berlin (+20 %; 212.700 m²) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %; 103.600 m²) und Düsseldorf (- 52 %; 47.100 m²) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.

Bemerkenswerte Umsatz-Ergebnisse wurden auch in Barcelona (+ 101% gegenüber Vorjahr auf 56.000 m²), Luxemburg (+ 92% auf 87.000 m²), Brüssel (+ 50% auf 113.000 m²) und Prag (+ 50% auf 80.000 m²) notiert. Deutliche Umsatzrückgänge gab es gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr bei Dublin (-96% auf 3.750 m²), Amsterdam (-65% auf 30.000 m²), Edinburgh (-44% auf 7.000 m²), Madrid und Paris (jeweils -30% auf 66.000 bzw. 327.000 m²).

JLL geht davon aus, dass sich Stimmung, Büro-Anmietungsvorhaben und auch realisierter Umsatz in den kommenden neun Monaten sukzessive erholen werden. Mit rund 9,5 Mio. m² wird der Umsatz 2021 voraussichtlich um 15 bis 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegen. 2020 war eines der schwächeren Jahre und lag mit 8,2 Mio. m² 31 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt.

Büroflächen-Angebot steigt: Leerstandsquote und Fertigstellung legen in fast allen Märkten zu

Die Leerstandsquote in Europa ist im ersten Quartal 2021 um 40 Basispunkte angestiegen, mit 7,1 Prozent ist es der höchste Wert der letzten drei Jahre. Europaweit verzeichneten drei der 24 Indexstädte gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang der Leerstände: Budapest (-20 Basispunkte auf 8,9%), Luxemburg (-10 Bps auf 4,0%) und Hamburg (-10 Bps auf 2,9 %).

In 19 Index-Städten stieg der Leerstand, wobei London (+100 Basispunkte auf 7,8%), Utrecht (+90 Bps auf 6,0%), Den Haag (+80 Bps auf 4,8%), Rotterdam (+80 Bps auf 8,7%) und Stockholm ( +70 Bps auf 8,0%) den größten Anstieg verzeichneten. Leerstände in 1A-Flächen bewegen sich allerdings auf historischem Tiefstand.

Die Leerstandsquoten in den deutschen Immobilienhochburgen haben bis auf zwei Städte zugelegt. Der über die Big 7 gemittelte Wert liegt mit 3,9 Prozent aber deutlich niedriger als der europäische Durchschnitt. Am stärksten hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 19 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Big 7 – Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 8 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent. Bis Jahresende wird es für die deutschen Big 7 einen moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt geben.

Auch für Europa insgesamt wird der Anstieg eher moderat ausfallen, bleibt es bei der „7“ vor dem Komma. JLL geht davon aus, dass 2021 7,7 Prozent erreicht werden, zurückzuführen auf ein großes Neubauvolumen und auf einen zunehmenden Anteil verfügbarer Untermietflächen. Unternehmen werden versuchen, ihre Liquidität durch solche Untervermietungen zu verbessern.

Die Projektentwicklungs-Pipeline nimmt europaweit zu. Im ersten Quartal 2021 wurden rund 1,5 Mio. m² fertiggestellt. Dies war der höchste Stand seit dem ersten Quartal 2008. Auf Moskau (309.000 m²), Paris (293.000 m²) und Warschau (156.000 m²) entfiel der größte Anteil der neu fertiggestellten Flächen. Weitere 6,4 Mio. m² Bürofläche werden voraussichtlich bis Ende des Jahres auf den Markt kommen. Dies würde die Fertigstellungen von 2021 auf ca. 7,8 Mio. m² anwachsen lassen, auf annähernd zwei Drittel über dem Niveau von 2020. Ein hoher Anteil ist allerdings bereits vorvermietet.

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. +49 (0)69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt

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Auf den europäischen Büromärkten legen Mietpreise (noch leicht) und Angebot (deutlich) zu

20.04.2021 – 09:53

Jones Lang LaSalle SE (JLL)

Auf den europäischen Büromärkten legen Mietpreise (noch leicht) und Angebot (deutlich) zu

Frankfurt (ots)

-  Der europäische Mietpreis-Index von JLL steigt im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent - Anstieg im Jahresvergleich um 1,0 Prozent ist die niedrigste Wachstumsrate seit 2014. 
-  Mit ca. 2,1 Mio. m² liegt der europäische Büroflächenumsatz um 11 Prozent unter dem Vorjahresvolumen. 
-  Europäische Leerstandsquote auf 7,1 Prozent gestiegen - Mit 1,5 Mio. m² Fertigstellungsvolumen im ersten Quartal höchster Stand seit Ende März 2008.

Der Verlauf der Pandemie bleibt die wichtigste Determinante für die Wirtschaftsleistung und die Immobilienmarkt-Performance. Eine zweite / dritte Welle hat europaweit erneut zu Reisebeschränkungen, Einschränkungen und Unsicherheiten bei den Unternehmen geführt mit weiteren Abschwächungen der Wirtschaftsleistungen in den ersten drei Monaten. Das sorgte für eine weitere Verschiebung der Erholungsphase. Versorgungsengpässe bei der Lieferung der Impfstoffe, unzureichende Vorbereitung, unerwartete Nebenwirkungen verzögern geplante Impfkampagnen. Um die Wirtschaft in vielen Bereichen zu stützen, bleiben Finanzhilfe und steuerliche Entlastungsprogramme weitgehend bestehen. Die Hoffnung auf eine deutlich bessere zweite Jahreshälfte wird v.a. getragen von den Aussichten auf schnellere Impfungen weltweit und damit einer Aufhebung der Beschränkungen.

JLL Spitzenmietpreis-Index noch leicht im Plus – immer mehr Nutzer profitieren von Incentives

Der gewichtete europäische nominale Spitzen-Mietpreisindex von JLL* legte im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent zu. Diese solide Performance unter den außergewöhnlichen Marktbedingungen der Pandemie wurde u.a. ermöglicht durch den Mangel an verfügbarem Angebot von 1A-Flächen bei starker Nachfrage in diesem Segment. Allerdings: Der Anstieg im Jahresvergleich um 1,0 Prozent ist die niedrigste Wachstumsrate seit 2014. Der Fünf- und Zehnjahresschnitt lag bei 3,7 bzw. 2,5 Prozent.

Nur in einigen wenigen Städten dürfte 2021 ein niedriger einstelliger Rückgang der nominalen Spitzenmiete zu Buche schlagen. Mit dem weiter anhaltenden Fokus auf qualitativ hochwertige Flächen werden deutlichere Einbußen bei schlechter ausgestatteten Objekten außerhalb der sehr guten Lagen erwartet.

Mietzuwächse im Spitzensegment im ersten Quartal wurden in lediglich zwei der 24 Index-Städte verzeichnet: in Luxemburg (+ 2,0% gegenüber dem Vorquartal) und Paris (+ 1,2%). In Paris stiegen die Nominalmieten zum vierten Mal in Folge und liegen derzeit bei 930 Euro/m²/Jahr. Vorwiegend Finanz- und Beratungsunternehmen unterzeichneten Verträge mit solchen Vertragsmieten. Dabei liegt die Verfügbarkeit von erstklassigen 1-A-Flächen auf einem Allzeittief.

In keinem Markt war ein Rückgang der Spitzenmieten zu verzeichnen. In einigen europäischen Städten wurden allerdings Büroflächen von Untermietern zu Mietpreisen bezogen, die deutlich unter Marktniveau liegen. Während die Durchschnittsmieten dadurch weiter unter Druck gesetzt werden, wurde das Spitzensegment vor allem in Projektentwicklungen bislang nicht stark beeinträchtigt.

Beim Blick auf die deutsche Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigen Hamburg mit 6,9 Prozent und die schwäbische Metropole mit einem Plus von 4,1 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich. Berlin kommt auf 2,7 Prozent. Im weiteren Jahresverlauf erwartet JLL nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben voraussichtlich stabil bei ihren aktuellen Werten. Die große Mietpreis-Dynamik wird in den deutschen Immobilienhochburgen auch 2022 nicht erwartet, dagegen sprechen die Schwere der aktuellen Krise und die länger als von vielen erwartete andauernde Erholungsphase.

Die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen.

Der Blick auf den Index für die effektive Netto-Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorquartal unverändert geblieben. Zum zweiten Mal in Folge zeigt sich damit für den Jahresvergleich ein Rückgang: 0,9 Prozent sind es im aktuellen Zeitraum (Q1 2021/Q1 2020). 14 Indexstädte weisen gegenüber dem ersten Quartal 2020 eine Verminderung der effektiven Netto-Spitzenmieten auf, darunter Prag (-12,2%) Utrecht (-11,6%), Barcelona (-8,2%), Madrid (-7,9%), Stockholm (-6,8%), Frankfurt (-3,3%) und München (- 0,8 %). In diesen Städten zeigen sich damit mieterfreundlichere Bedingungen. Im Gegensatz dazu blieben sowohl die französische Hauptstadt (+8,1% gegenüber Vorjahr) als auch Hamburg (+ 6,9 % sowohl für Nominal- als auch Netto-Effektivmiete) sehr vermieterfreundliche Märkte.

Für 2021 wird in den meisten Städten eine deutliche Zunahme von Mietanreizen erwartet, da Vermieter versuchen werden, ihre Mieteinnahmen zu sichern, insbesondere bei Pipeline-Projekten für den Zeitraum 2021-2023.

Es wird wieder mehr angemietet

Nach einem verhaltenen Jahresbeginn im Januar waren in den europäischen Büromärkten im Februar und März Anzeichen einer verstärkten Aktivität zu beobachten – vor allem in London und in Deutschland kam es gegen Ende des ersten Quartals zu einem deutlichen Anstieg an Besichtigungen, Vertragsverhandlungen und -abschlüssen. Mittlerweile arbeiten immer mehr Unternehmen an Rahmenbedingungen, wann und unter welchen Bedingungen die Mitarbeiter wieder ins Büro zurückkehren können. Da viele Arbeitnehmer wachsenden Wert auf Gesundheit, Wohlbefinden, Büroausstattung und Erreichbarkeit legen, ist die Nachfrage nach Objekten/Flächen, deren Eigenschaften diesem Bedürfnis nachkommen, am größten.

Die Vermietungsaktivitäten in den 24 Index-Märkten sind auch im ersten Quartal 2021 durch die Unsicherheit im Blick auf eine allgemeine Erholung des Marktes und strukturelle Auswirkungen auf die Büroflächen-Nachfrage belastet. In 13 Märkten gab es einen Rückgang, in 11 einen Anstieg. Allerdings zeigen sich mit einem Umsatz von 2,1 Mio. m² in den ersten drei Monaten 2021 deutlich weniger Einbußen (-11%) als ein Jahr zuvor (-27 %). Im Zehnjahresvergleich (der ersten Quartale) gilt es aber immer noch ein Minus von 20 Prozent zu notieren, wenngleich auch eine deutliche Verbesserung gegenüber den neun Monaten April bis Dezember 2020. In diesem Zeitraum war das Vermietungsvolumen gegenüber dem Zehnjahresschnitt um 40 Prozent zurückgegangen.

Mit zunehmenden Nutzeraktivitäten werden die Anzeichen für veränderte Bedarfe deutlich. Im ersten Quartal 2021 gab es eine Reihe von Abschlüssen, bei denen die Pandemie direkt als entscheidender Faktor dafür genannt wurde, weniger Flächen als vor der Pandemie geplant anzumieten. Gleichzeitig gehen solche Anmietungen einher mit höheren Investitionen im Blick auf die Qualität der Immobilie und ihre Ausstattung.

London verzeichnete mit einem Büroflächenumsatz in den ersten drei Monaten von 120.000 m² das stärkste Quartal seit Beginn der Pandemie, dies auf Basis einer Reihe größerer Deals, vor allem von Rechtsanwaltskanzleien oder von Unternehmen aus dem Finanzsektor.

Während der gesamten Krise zeigten die größten deutschen Märkte im Vergleich zu den meisten europäischen Ländern eine relativ geringe Volatilität, nicht zuletzt auch aufgrund ungewöhnlich vieler Abschlüsse durch Nutzer der Öffentlichen Hand. Insgesamt kamen die Big-7-Märkte auf ein Umsatzvolumen von 715.000 m², ein Ergebnis auf dem Niveau des ersten und bislang letzten weitgehend coronafreien Quartals 2020. Die Nachfragedelle scheint überwunden. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden. Wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, ist es am Ende der Umzug in neue Flächen.

Beim Blick auf die einzelnen Märkte kann immerhin in vier der sieben deutschen Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 konstatiert werden. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus (auf 89.400 m²). Auch in Hamburg (+31 %; 137.000 m²), Frankfurt (+22 %; 82.700 m²) und Berlin (+20 %; 212.700 m²) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %; 103.600 m²) und Düsseldorf (- 52 %; 47.100 m²) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.

Bemerkenswerte Umsatz-Ergebnisse wurden auch in Barcelona (+ 101% gegenüber Vorjahr auf 56.000 m²), Luxemburg (+ 92% auf 87.000 m²), Brüssel (+ 50% auf 113.000 m²) und Prag (+ 50% auf 80.000 m²) notiert. Deutliche Umsatzrückgänge gab es gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr bei Dublin (-96% auf 3.750 m²), Amsterdam (-65% auf 30.000 m²), Edinburgh (-44% auf 7.000 m²), Madrid und Paris (jeweils -30% auf 66.000 bzw. 327.000 m²).

JLL geht davon aus, dass sich Stimmung, Büro-Anmietungsvorhaben und auch realisierter Umsatz in den kommenden neun Monaten sukzessive erholen werden. Mit rund 9,5 Mio. m² wird der Umsatz 2021 voraussichtlich um 15 bis 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegen. 2020 war eines der schwächeren Jahre und lag mit 8,2 Mio. m² 31 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt.

Büroflächen-Angebot steigt: Leerstandsquote und Fertigstellung legen in fast allen Märkten zu

Die Leerstandsquote in Europa ist im ersten Quartal 2021 um 40 Basispunkte angestiegen, mit 7,1 Prozent ist es der höchste Wert der letzten drei Jahre. Europaweit verzeichneten drei der 24 Indexstädte gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang der Leerstände: Budapest (-20 Basispunkte auf 8,9%), Luxemburg (-10 Bps auf 4,0%) und Hamburg (-10 Bps auf 2,9 %).

In 19 Index-Städten stieg der Leerstand, wobei London (+100 Basispunkte auf 7,8%), Utrecht (+90 Bps auf 6,0%), Den Haag (+80 Bps auf 4,8%), Rotterdam (+80 Bps auf 8,7%) und Stockholm ( +70 Bps auf 8,0%) den größten Anstieg verzeichneten. Leerstände in 1A-Flächen bewegen sich allerdings auf historischem Tiefstand.

Die Leerstandsquoten in den deutschen Immobilienhochburgen haben bis auf zwei Städte zugelegt. Der über die Big 7 gemittelte Wert liegt mit 3,9 Prozent aber deutlich niedriger als der europäische Durchschnitt. Am stärksten hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 19 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Big 7 – Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 8 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent. Bis Jahresende wird es für die deutschen Big 7 einen moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt geben.

Auch für Europa insgesamt wird der Anstieg eher moderat ausfallen, bleibt es bei der „7“ vor dem Komma. JLL geht davon aus, dass 2021 7,7 Prozent erreicht werden, zurückzuführen auf ein großes Neubauvolumen und auf einen zunehmenden Anteil verfügbarer Untermietflächen. Unternehmen werden versuchen, ihre Liquidität durch solche Untervermietungen zu verbessern.

Die Projektentwicklungs-Pipeline nimmt europaweit zu. Im ersten Quartal 2021 wurden rund 1,5 Mio. m² fertiggestellt. Dies war der höchste Stand seit dem ersten Quartal 2008. Auf Moskau (309.000 m²), Paris (293.000 m²) und Warschau (156.000 m²) entfiel der größte Anteil der neu fertiggestellten Flächen. Weitere 6,4 Mio. m² Bürofläche werden voraussichtlich bis Ende des Jahres auf den Markt kommen. Dies würde die Fertigstellungen von 2021 auf ca. 7,8 Mio. m² anwachsen lassen, auf annähernd zwei Drittel über dem Niveau von 2020. Ein hoher Anteil ist allerdings bereits vorvermietet.

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. +49 (0)69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt

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Auf den europäischen Büromärkten legen Mietpreise (noch leicht) und Angebot (deutlich) zu

20.04.2021 – 09:53

Jones Lang LaSalle SE (JLL)

Auf den europäischen Büromärkten legen Mietpreise (noch leicht) und Angebot (deutlich) zu

Frankfurt (ots)

-  Der europäische Mietpreis-Index von JLL steigt im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent - Anstieg im Jahresvergleich um 1,0 Prozent ist die niedrigste Wachstumsrate seit 2014. 
-  Mit ca. 2,1 Mio. m² liegt der europäische Büroflächenumsatz um 11 Prozent unter dem Vorjahresvolumen. 
-  Europäische Leerstandsquote auf 7,1 Prozent gestiegen - Mit 1,5 Mio. m² Fertigstellungsvolumen im ersten Quartal höchster Stand seit Ende März 2008.

Der Verlauf der Pandemie bleibt die wichtigste Determinante für die Wirtschaftsleistung und die Immobilienmarkt-Performance. Eine zweite / dritte Welle hat europaweit erneut zu Reisebeschränkungen, Einschränkungen und Unsicherheiten bei den Unternehmen geführt mit weiteren Abschwächungen der Wirtschaftsleistungen in den ersten drei Monaten. Das sorgte für eine weitere Verschiebung der Erholungsphase. Versorgungsengpässe bei der Lieferung der Impfstoffe, unzureichende Vorbereitung, unerwartete Nebenwirkungen verzögern geplante Impfkampagnen. Um die Wirtschaft in vielen Bereichen zu stützen, bleiben Finanzhilfe und steuerliche Entlastungsprogramme weitgehend bestehen. Die Hoffnung auf eine deutlich bessere zweite Jahreshälfte wird v.a. getragen von den Aussichten auf schnellere Impfungen weltweit und damit einer Aufhebung der Beschränkungen.

JLL Spitzenmietpreis-Index noch leicht im Plus – immer mehr Nutzer profitieren von Incentives

Der gewichtete europäische nominale Spitzen-Mietpreisindex von JLL* legte im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent zu. Diese solide Performance unter den außergewöhnlichen Marktbedingungen der Pandemie wurde u.a. ermöglicht durch den Mangel an verfügbarem Angebot von 1A-Flächen bei starker Nachfrage in diesem Segment. Allerdings: Der Anstieg im Jahresvergleich um 1,0 Prozent ist die niedrigste Wachstumsrate seit 2014. Der Fünf- und Zehnjahresschnitt lag bei 3,7 bzw. 2,5 Prozent.

Nur in einigen wenigen Städten dürfte 2021 ein niedriger einstelliger Rückgang der nominalen Spitzenmiete zu Buche schlagen. Mit dem weiter anhaltenden Fokus auf qualitativ hochwertige Flächen werden deutlichere Einbußen bei schlechter ausgestatteten Objekten außerhalb der sehr guten Lagen erwartet.

Mietzuwächse im Spitzensegment im ersten Quartal wurden in lediglich zwei der 24 Index-Städte verzeichnet: in Luxemburg (+ 2,0% gegenüber dem Vorquartal) und Paris (+ 1,2%). In Paris stiegen die Nominalmieten zum vierten Mal in Folge und liegen derzeit bei 930 Euro/m²/Jahr. Vorwiegend Finanz- und Beratungsunternehmen unterzeichneten Verträge mit solchen Vertragsmieten. Dabei liegt die Verfügbarkeit von erstklassigen 1-A-Flächen auf einem Allzeittief.

In keinem Markt war ein Rückgang der Spitzenmieten zu verzeichnen. In einigen europäischen Städten wurden allerdings Büroflächen von Untermietern zu Mietpreisen bezogen, die deutlich unter Marktniveau liegen. Während die Durchschnittsmieten dadurch weiter unter Druck gesetzt werden, wurde das Spitzensegment vor allem in Projektentwicklungen bislang nicht stark beeinträchtigt.

Beim Blick auf die deutsche Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigen Hamburg mit 6,9 Prozent und die schwäbische Metropole mit einem Plus von 4,1 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich. Berlin kommt auf 2,7 Prozent. Im weiteren Jahresverlauf erwartet JLL nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben voraussichtlich stabil bei ihren aktuellen Werten. Die große Mietpreis-Dynamik wird in den deutschen Immobilienhochburgen auch 2022 nicht erwartet, dagegen sprechen die Schwere der aktuellen Krise und die länger als von vielen erwartete andauernde Erholungsphase.

Die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen.

Der Blick auf den Index für die effektive Netto-Spitzenmiete ist gegenüber dem Vorquartal unverändert geblieben. Zum zweiten Mal in Folge zeigt sich damit für den Jahresvergleich ein Rückgang: 0,9 Prozent sind es im aktuellen Zeitraum (Q1 2021/Q1 2020). 14 Indexstädte weisen gegenüber dem ersten Quartal 2020 eine Verminderung der effektiven Netto-Spitzenmieten auf, darunter Prag (-12,2%) Utrecht (-11,6%), Barcelona (-8,2%), Madrid (-7,9%), Stockholm (-6,8%), Frankfurt (-3,3%) und München (- 0,8 %). In diesen Städten zeigen sich damit mieterfreundlichere Bedingungen. Im Gegensatz dazu blieben sowohl die französische Hauptstadt (+8,1% gegenüber Vorjahr) als auch Hamburg (+ 6,9 % sowohl für Nominal- als auch Netto-Effektivmiete) sehr vermieterfreundliche Märkte.

Für 2021 wird in den meisten Städten eine deutliche Zunahme von Mietanreizen erwartet, da Vermieter versuchen werden, ihre Mieteinnahmen zu sichern, insbesondere bei Pipeline-Projekten für den Zeitraum 2021-2023.

Es wird wieder mehr angemietet

Nach einem verhaltenen Jahresbeginn im Januar waren in den europäischen Büromärkten im Februar und März Anzeichen einer verstärkten Aktivität zu beobachten – vor allem in London und in Deutschland kam es gegen Ende des ersten Quartals zu einem deutlichen Anstieg an Besichtigungen, Vertragsverhandlungen und -abschlüssen. Mittlerweile arbeiten immer mehr Unternehmen an Rahmenbedingungen, wann und unter welchen Bedingungen die Mitarbeiter wieder ins Büro zurückkehren können. Da viele Arbeitnehmer wachsenden Wert auf Gesundheit, Wohlbefinden, Büroausstattung und Erreichbarkeit legen, ist die Nachfrage nach Objekten/Flächen, deren Eigenschaften diesem Bedürfnis nachkommen, am größten.

Die Vermietungsaktivitäten in den 24 Index-Märkten sind auch im ersten Quartal 2021 durch die Unsicherheit im Blick auf eine allgemeine Erholung des Marktes und strukturelle Auswirkungen auf die Büroflächen-Nachfrage belastet. In 13 Märkten gab es einen Rückgang, in 11 einen Anstieg. Allerdings zeigen sich mit einem Umsatz von 2,1 Mio. m² in den ersten drei Monaten 2021 deutlich weniger Einbußen (-11%) als ein Jahr zuvor (-27 %). Im Zehnjahresvergleich (der ersten Quartale) gilt es aber immer noch ein Minus von 20 Prozent zu notieren, wenngleich auch eine deutliche Verbesserung gegenüber den neun Monaten April bis Dezember 2020. In diesem Zeitraum war das Vermietungsvolumen gegenüber dem Zehnjahresschnitt um 40 Prozent zurückgegangen.

Mit zunehmenden Nutzeraktivitäten werden die Anzeichen für veränderte Bedarfe deutlich. Im ersten Quartal 2021 gab es eine Reihe von Abschlüssen, bei denen die Pandemie direkt als entscheidender Faktor dafür genannt wurde, weniger Flächen als vor der Pandemie geplant anzumieten. Gleichzeitig gehen solche Anmietungen einher mit höheren Investitionen im Blick auf die Qualität der Immobilie und ihre Ausstattung.

London verzeichnete mit einem Büroflächenumsatz in den ersten drei Monaten von 120.000 m² das stärkste Quartal seit Beginn der Pandemie, dies auf Basis einer Reihe größerer Deals, vor allem von Rechtsanwaltskanzleien oder von Unternehmen aus dem Finanzsektor.

Während der gesamten Krise zeigten die größten deutschen Märkte im Vergleich zu den meisten europäischen Ländern eine relativ geringe Volatilität, nicht zuletzt auch aufgrund ungewöhnlich vieler Abschlüsse durch Nutzer der Öffentlichen Hand. Insgesamt kamen die Big-7-Märkte auf ein Umsatzvolumen von 715.000 m², ein Ergebnis auf dem Niveau des ersten und bislang letzten weitgehend coronafreien Quartals 2020. Die Nachfragedelle scheint überwunden. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden. Wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, ist es am Ende der Umzug in neue Flächen.

Beim Blick auf die einzelnen Märkte kann immerhin in vier der sieben deutschen Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 konstatiert werden. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus (auf 89.400 m²). Auch in Hamburg (+31 %; 137.000 m²), Frankfurt (+22 %; 82.700 m²) und Berlin (+20 %; 212.700 m²) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %; 103.600 m²) und Düsseldorf (- 52 %; 47.100 m²) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.

Bemerkenswerte Umsatz-Ergebnisse wurden auch in Barcelona (+ 101% gegenüber Vorjahr auf 56.000 m²), Luxemburg (+ 92% auf 87.000 m²), Brüssel (+ 50% auf 113.000 m²) und Prag (+ 50% auf 80.000 m²) notiert. Deutliche Umsatzrückgänge gab es gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr bei Dublin (-96% auf 3.750 m²), Amsterdam (-65% auf 30.000 m²), Edinburgh (-44% auf 7.000 m²), Madrid und Paris (jeweils -30% auf 66.000 bzw. 327.000 m²).

JLL geht davon aus, dass sich Stimmung, Büro-Anmietungsvorhaben und auch realisierter Umsatz in den kommenden neun Monaten sukzessive erholen werden. Mit rund 9,5 Mio. m² wird der Umsatz 2021 voraussichtlich um 15 bis 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegen. 2020 war eines der schwächeren Jahre und lag mit 8,2 Mio. m² 31 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt.

Büroflächen-Angebot steigt: Leerstandsquote und Fertigstellung legen in fast allen Märkten zu

Die Leerstandsquote in Europa ist im ersten Quartal 2021 um 40 Basispunkte angestiegen, mit 7,1 Prozent ist es der höchste Wert der letzten drei Jahre. Europaweit verzeichneten drei der 24 Indexstädte gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang der Leerstände: Budapest (-20 Basispunkte auf 8,9%), Luxemburg (-10 Bps auf 4,0%) und Hamburg (-10 Bps auf 2,9 %).

In 19 Index-Städten stieg der Leerstand, wobei London (+100 Basispunkte auf 7,8%), Utrecht (+90 Bps auf 6,0%), Den Haag (+80 Bps auf 4,8%), Rotterdam (+80 Bps auf 8,7%) und Stockholm ( +70 Bps auf 8,0%) den größten Anstieg verzeichneten. Leerstände in 1A-Flächen bewegen sich allerdings auf historischem Tiefstand.

Die Leerstandsquoten in den deutschen Immobilienhochburgen haben bis auf zwei Städte zugelegt. Der über die Big 7 gemittelte Wert liegt mit 3,9 Prozent aber deutlich niedriger als der europäische Durchschnitt. Am stärksten hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 19 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Big 7 – Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 8 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent. Bis Jahresende wird es für die deutschen Big 7 einen moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt geben.

Auch für Europa insgesamt wird der Anstieg eher moderat ausfallen, bleibt es bei der „7“ vor dem Komma. JLL geht davon aus, dass 2021 7,7 Prozent erreicht werden, zurückzuführen auf ein großes Neubauvolumen und auf einen zunehmenden Anteil verfügbarer Untermietflächen. Unternehmen werden versuchen, ihre Liquidität durch solche Untervermietungen zu verbessern.

Die Projektentwicklungs-Pipeline nimmt europaweit zu. Im ersten Quartal 2021 wurden rund 1,5 Mio. m² fertiggestellt. Dies war der höchste Stand seit dem ersten Quartal 2008. Auf Moskau (309.000 m²), Paris (293.000 m²) und Warschau (156.000 m²) entfiel der größte Anteil der neu fertiggestellten Flächen. Weitere 6,4 Mio. m² Bürofläche werden voraussichtlich bis Ende des Jahres auf den Markt kommen. Dies würde die Fertigstellungen von 2021 auf ca. 7,8 Mio. m² anwachsen lassen, auf annähernd zwei Drittel über dem Niveau von 2020. Ein hoher Anteil ist allerdings bereits vorvermietet.

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. +49 (0)69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

09.04.2021 – 08:32

Jones Lang LaSalle SE (JLL)

Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

Frankfurt (ots)

IT – zwei Buchstaben, die eigentlich alles zusammenfassen, was zur Bekämpfung der seit mehr als einem Jahr anhaltenden Pandemie notwendig ist. I wie Impfen, T wie Testen und letztlich IT als Synonym für Digitalisierung. „Ungeachtet einer Bewertung der Krisenpolitik der Bundes- und Landesregierungen muss festgestellt werden, dass keinerlei Signale erkennbar sind, die Bürgern, Gesellschaft und Wirtschaft ein baldiges Ende der Corona-Krise in Aussicht stellen. Im Gegenteil, Deutschland steuert auf einen erneuten Lockdown zu und der dürfte die zaghaft begonnene konjunkturelle Erholung erneut erst einmal abwürgen mit entsprechenden negativen Konsequenzen für viele Betriebe in den besonders betroffenen Branchen“, diagnostiziert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: „Der Erholungspfad wird weit beschwerlicher als ursprünglich gedacht und zahlreiche Wirtschaftsforschungsinstitute korrigieren ihre Prognosen für das Gesamtjahr nach unten. Neben der Unberechenbarkeit des Virus und seiner Mutanten an sich, ist der Schlingerkurs der Regierung aktuell ein Unsicherheitsfaktor, der eine seriöse Prognose deutlich erschwert. Trotzdem: Auf der Positivseite bleibt auch festzuhalten, dass die konjunkturelle Erholung zumindest eingesetzt hat und die Unternehmen recht zuversichtlich auf den weiteren Jahresverlauf blicken.“

Der ifo-Geschäftsklimaindex hat im März deutlich zugelegt, auf den höchsten Indexstand seit Juni 2019. Hauptgrund für diesen Optimismus ist der Export, der, angetrieben durch die globalen Zugpferde USA und China, wieder an Fahrt aufgenommen hat. Die Industrie ist demnach so optimistisch wie zuletzt 2010, in allen Industriebereichen stehen die Zeichen auf Aufschwung. Sogar bei den Dienstleistern stieg die Zufriedenheit mit der aktuellen Lage und auch der Optimismus mit Blick auf die nächsten sechs Monate hat zugenommen. Gestützt wird dieses Bild vom Arbeitsmarkt. Dieser zeigt sich auch im zweiten Lockdown sehr robust. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) rechnet für den Jahresdurchschnitt 2021 mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um 110.000 Personen, gleichzeitig soll die Erwerbstätigkeit spürbar zunehmen. Der von der Pandemie besonders betroffene Bereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe wird 2021 insgesamt 30.000 Stellen abbauen (ohne Selbstständige). Dagegen werden in den Bereichen Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit 190.000 zusätzliche Stellen geschaffen. In der Summe ergibt sich in den für die Bürovermietungsmärkte wichtigen Sektoren (Dienstleistung, EDV, Immobilien, Finanzwirtschaft) ein Plus von 160.000 Stellen. „Unter ’normalen‘ pandemiefreien Umständen ergäbe das einen zusätzlich benötigten deutschlandweiten Büroflächenbedarf von 2,6 bis 3,2 Mio. m². Auch wenn wir in der aktuellen Diskussion über die Zukunft des Büros, der künftigen Arbeitswelten und der Bedeutung des Home Office das starke Bedürfnis nach Rückkehr ins Büro diskutieren und einen deutlichen Trend dahin beobachten, dass das Büro auch in einer Welt nach Corona seine Bedeutung für die Unternehmen behalten wird, so muss man bei solchen Szenarien derzeit noch Vorsicht walten lassen“, erläutert Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany.

Nachfrage nach Büroflächen nimmt wieder Fahrt auf

War’s das schon mit der Krise am deutschen Büromarkt? Angesichts eines Umsatzvolumens in Höhe von 715.000 m² in den ersten drei Monaten des Jahres mag man diese Frage spontan mit „Ja“ beantworten. Denn das ist fast der Umsatz aus dem ersten und bislang letzten Corona-freien Quartal 2020 (minus 1 %). „Zumindest scheint die Nachfragedelle zunächst einmal überwunden und der aus den jüngsten Stimmungsindikatoren sprudelnde Optimismus scheint auch dafür gesorgt zu haben, dass der Fuß etwas vom Bremspedal in Bezug auf die Anmietung von neuen Flächen in den Big 7 genommen wurde. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen allerdings viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden und wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, bleibt am Ende nur der Umzug in neue Flächen“, so Dr. Kortmann.

Beim Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich, dass in immerhin vier der sieben Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 zu konstatieren ist. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus. Auch in Hamburg (+31 %), Frankfurt (+22 %) und Berlin (+20 %) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %) und Düsseldorf (- 52 %) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.

Euphorie ist auf den Büromärkten allerdings noch nicht angesagt. Zwar sind die Unternehmen und deren Flächengesuche wieder aktiver als letztes Jahr, die Verunsicherung über den weiteren Geschäftsverlauf ist aber immer noch spürbar. Und zum anderen zeigt ein Blick auf die Vertragsabschlüsse, dass ungewöhnlich viele Verträge durch Nutzer der Öffentlichen Hand abgeschlossen wurden (so waren Behörden z.B. für die zwei größten Vermietungen in Köln verantwortlich). Die sonst die Märkte dominierenden persönlichen und unternehmensbezogenen Dienstleister üben sich noch in Zurückhaltung. „Auf Basis der im Markt aktiven Gesuche gehen wir im weiteren Jahresverlauf von einer Belebung besonders bei größeren Abschlüssen aus und erwarten ein Umsatzergebnis von über 2,9 Mio. m², gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2020 um 10 Prozent“, prognostiziert Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany.

Leimbach weiter: „Selbst das mag angesichts der Informations- und Diskussionsflut rund um das Thema Home Office und daraus folgenden Reduzierungen der benötigten Büroflächen optimistisch klingen. Aber: wir schließen uns nicht dem Abgesang auf Büros als zentrale Arbeitsorte an, im Gegenteil, deren Bedeutung kann sogar steigen und in vielen Unternehmensetagen ist die erste Home Office Euphorie einer gewissen Ernüchterung gewichen. Kommunikation, Mitarbeiterbindung und Zugehörigkeitsgefühl sind nur einige der Aspekte, die Mitarbeiter außerhalb des Büros vermissen.“

Leerstände legen weiter deutlich zu

Fast 32 Prozent. Das ist der Anstieg der leerstehenden Flächen zum Ende des ersten Quartals im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt. In absoluten Zahlen ausgedrückt entspricht das fast 900.000 m². Hört sich viel an? Nein, noch nicht, denn die über alle Big 7 gemittelte Leerstandsquote liegt mit 3,9 Prozent immer noch deutlich unter der wichtigen 5 Prozent-Schwelle. Besonders stark hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 81 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 60 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent – also in beiden Fällen immer noch ein sehr niedriger Wert. Stuttgart als einzige der Big 7 weist sogar einen Rückgang aus. Der Flächenmangel ist eklatant in der schwäbischen Landeshauptstadt (2,0%).

Aktuell werden in den Big 7 rund 12 Prozent (ca. 455.000 m²) des gesamten Leerstands zur Untermiete angeboten, wie im letzten Quartal auch, hier ist also keine überproportionale Steigerung erkennbar. „Je nachdem, wie stark Nutzer von der Pandemie betroffen sind, kann es jedoch im weiteren Jahresverlauf aufgrund einer finanziellen Notlage zu einer Zunahme des Angebotes von Untermietflächen kommen“, gibt Leimbach zu bedenken. Leimbach weiter: „Bis zum Ende des Jahres erwarten wie nach wie vor einen weiteren moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt. Bei neuwertigen, flexiblen Flächen mit einer Ausstattung, die dem Wunsch der Nutzer nach einem Mehr an Wohlfühlatmosphäre entsprechen und die dazu noch entsprechende Nachhaltigkeitsbedingungen erfüllen, sinken signifikant die Leerstandsrisiken.“

Über 4 Mio. m² Flächen im Bau, aber rund die Hälfte bereits vermietet

Für die weitere Marktentwicklung ist es neben dem Blick auf die Nachfrage wesentlich, was auf der Angebotsseite passiert. Neben dem Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen, also dem Leerstand, sind aktuell sich im Bau befindende Büros von Relevanz. Ein zu hohes Bauvolumen könnte bei einer schwachen Nachfrage einen Mietpreisruck nach unten auslösen.

In den ersten drei Monaten 2021 wurden in den Big 7 zusammen knapp 594.000 m² fertiggestellt und damit fast dreimal so viel wie im ersten Quartal 2020 (+170 Prozent). „Für die nächsten drei Quartale werden knapp 1,3 Mio. m² erwartet, in Summe wird das 2021er Neubauvolumen damit also bei rund 1,9 Mio. m² liegen. Das sind fast 300.000 m² weniger, als noch Ende 2020 gedacht und zeigt, dass es nach wie vor zeitliche Verschiebungen gibt, wo immer es noch möglich ist“, so Leimbach. Für 2022 stünden aktuell weitere 2,2 Mio. m² im Bau oder befinden sich in der Planung, auch hier etwas weniger als noch vor drei Monaten erwartet. Und Scheunemann ergänzt: „In der Summe über alle Big 7 und unabhängig vom Fertigstellungsjahr, befinden sich derzeit rund 4,2 Mio. m² Büroimmobilien im Bau, die knapp 4,4 Prozent des derzeitigen Gesamtbestands entsprechen (knapp 96 Mio. m²). Das sind sowohl im europäischen als auch im historischen Vergleich noch keine besorgniserregenden Kennziffern und nur etwas mehr als die Hälfte dieser Flächen (2,2 Mio. m²) stehen aktuell noch suchenden Unternehmen zur Verfügung.

Dennoch gilt es, das Neubauvolumen im Auge zu behalten und nur, wenn im weiteren Jahresverlauf die Nachfrage wieder anzieht, wird es keine negativen Implikationen auf die Märkte haben.“

Spitzenmieten unverändert – Wachstum nur noch in Berlin

Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des Quartals weiterhin bei 222,4 Punkten und damit unverändert gegenüber dem Abschlussquartal 2020. Auch im Vorjahresvergleich kann nach wie vor ein Plus von 2,0 Prozent notiert werden. Beim Blick auf die Big 7 zeigen Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 6,9 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich.

„Im weiteren Jahresverlauf 2021 dürfte das Plus im Mietpreisindex auslaufen. Für das Gesamtjahr erwarten wir nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben stabil bei ihren aktuellen Werten. Insgesamt schlägt sich das dann in einem nur noch marginalen Plus von 0,4 Prozent im Index nieder. Wir gehen aber davon aus, dass bereits nächstes Jahr wieder eine Zwei vor dem Komma stehen wird“, so Helge Scheunemann. Und Stephan Leimbach ergänzt: „Die ganz große Dynamik erwarten wir also nicht, dies wäre angesichts der Schwere der aktuellen Krise und der länger als von vielen erwarteten andauernden Erholungsphase unrealistisch. Auch die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen.“

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Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

09.04.2021 – 08:32

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Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

Frankfurt (ots)

IT – zwei Buchstaben, die eigentlich alles zusammenfassen, was zur Bekämpfung der seit mehr als einem Jahr anhaltenden Pandemie notwendig ist. I wie Impfen, T wie Testen und letztlich IT als Synonym für Digitalisierung. „Ungeachtet einer Bewertung der Krisenpolitik der Bundes- und Landesregierungen muss festgestellt werden, dass keinerlei Signale erkennbar sind, die Bürgern, Gesellschaft und Wirtschaft ein baldiges Ende der Corona-Krise in Aussicht stellen. Im Gegenteil, Deutschland steuert auf einen erneuten Lockdown zu und der dürfte die zaghaft begonnene konjunkturelle Erholung erneut erst einmal abwürgen mit entsprechenden negativen Konsequenzen für viele Betriebe in den besonders betroffenen Branchen“, diagnostiziert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: „Der Erholungspfad wird weit beschwerlicher als ursprünglich gedacht und zahlreiche Wirtschaftsforschungsinstitute korrigieren ihre Prognosen für das Gesamtjahr nach unten. Neben der Unberechenbarkeit des Virus und seiner Mutanten an sich, ist der Schlingerkurs der Regierung aktuell ein Unsicherheitsfaktor, der eine seriöse Prognose deutlich erschwert. Trotzdem: Auf der Positivseite bleibt auch festzuhalten, dass die konjunkturelle Erholung zumindest eingesetzt hat und die Unternehmen recht zuversichtlich auf den weiteren Jahresverlauf blicken.“

Der ifo-Geschäftsklimaindex hat im März deutlich zugelegt, auf den höchsten Indexstand seit Juni 2019. Hauptgrund für diesen Optimismus ist der Export, der, angetrieben durch die globalen Zugpferde USA und China, wieder an Fahrt aufgenommen hat. Die Industrie ist demnach so optimistisch wie zuletzt 2010, in allen Industriebereichen stehen die Zeichen auf Aufschwung. Sogar bei den Dienstleistern stieg die Zufriedenheit mit der aktuellen Lage und auch der Optimismus mit Blick auf die nächsten sechs Monate hat zugenommen. Gestützt wird dieses Bild vom Arbeitsmarkt. Dieser zeigt sich auch im zweiten Lockdown sehr robust. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) rechnet für den Jahresdurchschnitt 2021 mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um 110.000 Personen, gleichzeitig soll die Erwerbstätigkeit spürbar zunehmen. Der von der Pandemie besonders betroffene Bereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe wird 2021 insgesamt 30.000 Stellen abbauen (ohne Selbstständige). Dagegen werden in den Bereichen Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit 190.000 zusätzliche Stellen geschaffen. In der Summe ergibt sich in den für die Bürovermietungsmärkte wichtigen Sektoren (Dienstleistung, EDV, Immobilien, Finanzwirtschaft) ein Plus von 160.000 Stellen. „Unter ’normalen‘ pandemiefreien Umständen ergäbe das einen zusätzlich benötigten deutschlandweiten Büroflächenbedarf von 2,6 bis 3,2 Mio. m². Auch wenn wir in der aktuellen Diskussion über die Zukunft des Büros, der künftigen Arbeitswelten und der Bedeutung des Home Office das starke Bedürfnis nach Rückkehr ins Büro diskutieren und einen deutlichen Trend dahin beobachten, dass das Büro auch in einer Welt nach Corona seine Bedeutung für die Unternehmen behalten wird, so muss man bei solchen Szenarien derzeit noch Vorsicht walten lassen“, erläutert Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany.

Nachfrage nach Büroflächen nimmt wieder Fahrt auf

War’s das schon mit der Krise am deutschen Büromarkt? Angesichts eines Umsatzvolumens in Höhe von 715.000 m² in den ersten drei Monaten des Jahres mag man diese Frage spontan mit „Ja“ beantworten. Denn das ist fast der Umsatz aus dem ersten und bislang letzten Corona-freien Quartal 2020 (minus 1 %). „Zumindest scheint die Nachfragedelle zunächst einmal überwunden und der aus den jüngsten Stimmungsindikatoren sprudelnde Optimismus scheint auch dafür gesorgt zu haben, dass der Fuß etwas vom Bremspedal in Bezug auf die Anmietung von neuen Flächen in den Big 7 genommen wurde. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen allerdings viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden und wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, bleibt am Ende nur der Umzug in neue Flächen“, so Dr. Kortmann.

Beim Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich, dass in immerhin vier der sieben Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 zu konstatieren ist. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus. Auch in Hamburg (+31 %), Frankfurt (+22 %) und Berlin (+20 %) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %) und Düsseldorf (- 52 %) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.

Euphorie ist auf den Büromärkten allerdings noch nicht angesagt. Zwar sind die Unternehmen und deren Flächengesuche wieder aktiver als letztes Jahr, die Verunsicherung über den weiteren Geschäftsverlauf ist aber immer noch spürbar. Und zum anderen zeigt ein Blick auf die Vertragsabschlüsse, dass ungewöhnlich viele Verträge durch Nutzer der Öffentlichen Hand abgeschlossen wurden (so waren Behörden z.B. für die zwei größten Vermietungen in Köln verantwortlich). Die sonst die Märkte dominierenden persönlichen und unternehmensbezogenen Dienstleister üben sich noch in Zurückhaltung. „Auf Basis der im Markt aktiven Gesuche gehen wir im weiteren Jahresverlauf von einer Belebung besonders bei größeren Abschlüssen aus und erwarten ein Umsatzergebnis von über 2,9 Mio. m², gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2020 um 10 Prozent“, prognostiziert Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany.

Leimbach weiter: „Selbst das mag angesichts der Informations- und Diskussionsflut rund um das Thema Home Office und daraus folgenden Reduzierungen der benötigten Büroflächen optimistisch klingen. Aber: wir schließen uns nicht dem Abgesang auf Büros als zentrale Arbeitsorte an, im Gegenteil, deren Bedeutung kann sogar steigen und in vielen Unternehmensetagen ist die erste Home Office Euphorie einer gewissen Ernüchterung gewichen. Kommunikation, Mitarbeiterbindung und Zugehörigkeitsgefühl sind nur einige der Aspekte, die Mitarbeiter außerhalb des Büros vermissen.“

Leerstände legen weiter deutlich zu

Fast 32 Prozent. Das ist der Anstieg der leerstehenden Flächen zum Ende des ersten Quartals im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt. In absoluten Zahlen ausgedrückt entspricht das fast 900.000 m². Hört sich viel an? Nein, noch nicht, denn die über alle Big 7 gemittelte Leerstandsquote liegt mit 3,9 Prozent immer noch deutlich unter der wichtigen 5 Prozent-Schwelle. Besonders stark hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 81 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 60 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent – also in beiden Fällen immer noch ein sehr niedriger Wert. Stuttgart als einzige der Big 7 weist sogar einen Rückgang aus. Der Flächenmangel ist eklatant in der schwäbischen Landeshauptstadt (2,0%).

Aktuell werden in den Big 7 rund 12 Prozent (ca. 455.000 m²) des gesamten Leerstands zur Untermiete angeboten, wie im letzten Quartal auch, hier ist also keine überproportionale Steigerung erkennbar. „Je nachdem, wie stark Nutzer von der Pandemie betroffen sind, kann es jedoch im weiteren Jahresverlauf aufgrund einer finanziellen Notlage zu einer Zunahme des Angebotes von Untermietflächen kommen“, gibt Leimbach zu bedenken. Leimbach weiter: „Bis zum Ende des Jahres erwarten wie nach wie vor einen weiteren moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt. Bei neuwertigen, flexiblen Flächen mit einer Ausstattung, die dem Wunsch der Nutzer nach einem Mehr an Wohlfühlatmosphäre entsprechen und die dazu noch entsprechende Nachhaltigkeitsbedingungen erfüllen, sinken signifikant die Leerstandsrisiken.“

Über 4 Mio. m² Flächen im Bau, aber rund die Hälfte bereits vermietet

Für die weitere Marktentwicklung ist es neben dem Blick auf die Nachfrage wesentlich, was auf der Angebotsseite passiert. Neben dem Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen, also dem Leerstand, sind aktuell sich im Bau befindende Büros von Relevanz. Ein zu hohes Bauvolumen könnte bei einer schwachen Nachfrage einen Mietpreisruck nach unten auslösen.

In den ersten drei Monaten 2021 wurden in den Big 7 zusammen knapp 594.000 m² fertiggestellt und damit fast dreimal so viel wie im ersten Quartal 2020 (+170 Prozent). „Für die nächsten drei Quartale werden knapp 1,3 Mio. m² erwartet, in Summe wird das 2021er Neubauvolumen damit also bei rund 1,9 Mio. m² liegen. Das sind fast 300.000 m² weniger, als noch Ende 2020 gedacht und zeigt, dass es nach wie vor zeitliche Verschiebungen gibt, wo immer es noch möglich ist“, so Leimbach. Für 2022 stünden aktuell weitere 2,2 Mio. m² im Bau oder befinden sich in der Planung, auch hier etwas weniger als noch vor drei Monaten erwartet. Und Scheunemann ergänzt: „In der Summe über alle Big 7 und unabhängig vom Fertigstellungsjahr, befinden sich derzeit rund 4,2 Mio. m² Büroimmobilien im Bau, die knapp 4,4 Prozent des derzeitigen Gesamtbestands entsprechen (knapp 96 Mio. m²). Das sind sowohl im europäischen als auch im historischen Vergleich noch keine besorgniserregenden Kennziffern und nur etwas mehr als die Hälfte dieser Flächen (2,2 Mio. m²) stehen aktuell noch suchenden Unternehmen zur Verfügung.

Dennoch gilt es, das Neubauvolumen im Auge zu behalten und nur, wenn im weiteren Jahresverlauf die Nachfrage wieder anzieht, wird es keine negativen Implikationen auf die Märkte haben.“

Spitzenmieten unverändert – Wachstum nur noch in Berlin

Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des Quartals weiterhin bei 222,4 Punkten und damit unverändert gegenüber dem Abschlussquartal 2020. Auch im Vorjahresvergleich kann nach wie vor ein Plus von 2,0 Prozent notiert werden. Beim Blick auf die Big 7 zeigen Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 6,9 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich.

„Im weiteren Jahresverlauf 2021 dürfte das Plus im Mietpreisindex auslaufen. Für das Gesamtjahr erwarten wir nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben stabil bei ihren aktuellen Werten. Insgesamt schlägt sich das dann in einem nur noch marginalen Plus von 0,4 Prozent im Index nieder. Wir gehen aber davon aus, dass bereits nächstes Jahr wieder eine Zwei vor dem Komma stehen wird“, so Helge Scheunemann. Und Stephan Leimbach ergänzt: „Die ganz große Dynamik erwarten wir also nicht, dies wäre angesichts der Schwere der aktuellen Krise und der länger als von vielen erwarteten andauernden Erholungsphase unrealistisch. Auch die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen.“

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Dorothea Koch, Tel. +49 (0) 69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

09.04.2021 – 08:32

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Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

Frankfurt (ots)

IT – zwei Buchstaben, die eigentlich alles zusammenfassen, was zur Bekämpfung der seit mehr als einem Jahr anhaltenden Pandemie notwendig ist. I wie Impfen, T wie Testen und letztlich IT als Synonym für Digitalisierung. „Ungeachtet einer Bewertung der Krisenpolitik der Bundes- und Landesregierungen muss festgestellt werden, dass keinerlei Signale erkennbar sind, die Bürgern, Gesellschaft und Wirtschaft ein baldiges Ende der Corona-Krise in Aussicht stellen. Im Gegenteil, Deutschland steuert auf einen erneuten Lockdown zu und der dürfte die zaghaft begonnene konjunkturelle Erholung erneut erst einmal abwürgen mit entsprechenden negativen Konsequenzen für viele Betriebe in den besonders betroffenen Branchen“, diagnostiziert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: „Der Erholungspfad wird weit beschwerlicher als ursprünglich gedacht und zahlreiche Wirtschaftsforschungsinstitute korrigieren ihre Prognosen für das Gesamtjahr nach unten. Neben der Unberechenbarkeit des Virus und seiner Mutanten an sich, ist der Schlingerkurs der Regierung aktuell ein Unsicherheitsfaktor, der eine seriöse Prognose deutlich erschwert. Trotzdem: Auf der Positivseite bleibt auch festzuhalten, dass die konjunkturelle Erholung zumindest eingesetzt hat und die Unternehmen recht zuversichtlich auf den weiteren Jahresverlauf blicken.“

Der ifo-Geschäftsklimaindex hat im März deutlich zugelegt, auf den höchsten Indexstand seit Juni 2019. Hauptgrund für diesen Optimismus ist der Export, der, angetrieben durch die globalen Zugpferde USA und China, wieder an Fahrt aufgenommen hat. Die Industrie ist demnach so optimistisch wie zuletzt 2010, in allen Industriebereichen stehen die Zeichen auf Aufschwung. Sogar bei den Dienstleistern stieg die Zufriedenheit mit der aktuellen Lage und auch der Optimismus mit Blick auf die nächsten sechs Monate hat zugenommen. Gestützt wird dieses Bild vom Arbeitsmarkt. Dieser zeigt sich auch im zweiten Lockdown sehr robust. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) rechnet für den Jahresdurchschnitt 2021 mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um 110.000 Personen, gleichzeitig soll die Erwerbstätigkeit spürbar zunehmen. Der von der Pandemie besonders betroffene Bereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe wird 2021 insgesamt 30.000 Stellen abbauen (ohne Selbstständige). Dagegen werden in den Bereichen Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit 190.000 zusätzliche Stellen geschaffen. In der Summe ergibt sich in den für die Bürovermietungsmärkte wichtigen Sektoren (Dienstleistung, EDV, Immobilien, Finanzwirtschaft) ein Plus von 160.000 Stellen. „Unter ’normalen‘ pandemiefreien Umständen ergäbe das einen zusätzlich benötigten deutschlandweiten Büroflächenbedarf von 2,6 bis 3,2 Mio. m². Auch wenn wir in der aktuellen Diskussion über die Zukunft des Büros, der künftigen Arbeitswelten und der Bedeutung des Home Office das starke Bedürfnis nach Rückkehr ins Büro diskutieren und einen deutlichen Trend dahin beobachten, dass das Büro auch in einer Welt nach Corona seine Bedeutung für die Unternehmen behalten wird, so muss man bei solchen Szenarien derzeit noch Vorsicht walten lassen“, erläutert Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany.

Nachfrage nach Büroflächen nimmt wieder Fahrt auf

War’s das schon mit der Krise am deutschen Büromarkt? Angesichts eines Umsatzvolumens in Höhe von 715.000 m² in den ersten drei Monaten des Jahres mag man diese Frage spontan mit „Ja“ beantworten. Denn das ist fast der Umsatz aus dem ersten und bislang letzten Corona-freien Quartal 2020 (minus 1 %). „Zumindest scheint die Nachfragedelle zunächst einmal überwunden und der aus den jüngsten Stimmungsindikatoren sprudelnde Optimismus scheint auch dafür gesorgt zu haben, dass der Fuß etwas vom Bremspedal in Bezug auf die Anmietung von neuen Flächen in den Big 7 genommen wurde. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen allerdings viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden und wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, bleibt am Ende nur der Umzug in neue Flächen“, so Dr. Kortmann.

Beim Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich, dass in immerhin vier der sieben Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 zu konstatieren ist. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus. Auch in Hamburg (+31 %), Frankfurt (+22 %) und Berlin (+20 %) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %) und Düsseldorf (- 52 %) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.

Euphorie ist auf den Büromärkten allerdings noch nicht angesagt. Zwar sind die Unternehmen und deren Flächengesuche wieder aktiver als letztes Jahr, die Verunsicherung über den weiteren Geschäftsverlauf ist aber immer noch spürbar. Und zum anderen zeigt ein Blick auf die Vertragsabschlüsse, dass ungewöhnlich viele Verträge durch Nutzer der Öffentlichen Hand abgeschlossen wurden (so waren Behörden z.B. für die zwei größten Vermietungen in Köln verantwortlich). Die sonst die Märkte dominierenden persönlichen und unternehmensbezogenen Dienstleister üben sich noch in Zurückhaltung. „Auf Basis der im Markt aktiven Gesuche gehen wir im weiteren Jahresverlauf von einer Belebung besonders bei größeren Abschlüssen aus und erwarten ein Umsatzergebnis von über 2,9 Mio. m², gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2020 um 10 Prozent“, prognostiziert Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany.

Leimbach weiter: „Selbst das mag angesichts der Informations- und Diskussionsflut rund um das Thema Home Office und daraus folgenden Reduzierungen der benötigten Büroflächen optimistisch klingen. Aber: wir schließen uns nicht dem Abgesang auf Büros als zentrale Arbeitsorte an, im Gegenteil, deren Bedeutung kann sogar steigen und in vielen Unternehmensetagen ist die erste Home Office Euphorie einer gewissen Ernüchterung gewichen. Kommunikation, Mitarbeiterbindung und Zugehörigkeitsgefühl sind nur einige der Aspekte, die Mitarbeiter außerhalb des Büros vermissen.“

Leerstände legen weiter deutlich zu

Fast 32 Prozent. Das ist der Anstieg der leerstehenden Flächen zum Ende des ersten Quartals im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt. In absoluten Zahlen ausgedrückt entspricht das fast 900.000 m². Hört sich viel an? Nein, noch nicht, denn die über alle Big 7 gemittelte Leerstandsquote liegt mit 3,9 Prozent immer noch deutlich unter der wichtigen 5 Prozent-Schwelle. Besonders stark hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 81 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 60 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent – also in beiden Fällen immer noch ein sehr niedriger Wert. Stuttgart als einzige der Big 7 weist sogar einen Rückgang aus. Der Flächenmangel ist eklatant in der schwäbischen Landeshauptstadt (2,0%).

Aktuell werden in den Big 7 rund 12 Prozent (ca. 455.000 m²) des gesamten Leerstands zur Untermiete angeboten, wie im letzten Quartal auch, hier ist also keine überproportionale Steigerung erkennbar. „Je nachdem, wie stark Nutzer von der Pandemie betroffen sind, kann es jedoch im weiteren Jahresverlauf aufgrund einer finanziellen Notlage zu einer Zunahme des Angebotes von Untermietflächen kommen“, gibt Leimbach zu bedenken. Leimbach weiter: „Bis zum Ende des Jahres erwarten wie nach wie vor einen weiteren moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt. Bei neuwertigen, flexiblen Flächen mit einer Ausstattung, die dem Wunsch der Nutzer nach einem Mehr an Wohlfühlatmosphäre entsprechen und die dazu noch entsprechende Nachhaltigkeitsbedingungen erfüllen, sinken signifikant die Leerstandsrisiken.“

Über 4 Mio. m² Flächen im Bau, aber rund die Hälfte bereits vermietet

Für die weitere Marktentwicklung ist es neben dem Blick auf die Nachfrage wesentlich, was auf der Angebotsseite passiert. Neben dem Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen, also dem Leerstand, sind aktuell sich im Bau befindende Büros von Relevanz. Ein zu hohes Bauvolumen könnte bei einer schwachen Nachfrage einen Mietpreisruck nach unten auslösen.

In den ersten drei Monaten 2021 wurden in den Big 7 zusammen knapp 594.000 m² fertiggestellt und damit fast dreimal so viel wie im ersten Quartal 2020 (+170 Prozent). „Für die nächsten drei Quartale werden knapp 1,3 Mio. m² erwartet, in Summe wird das 2021er Neubauvolumen damit also bei rund 1,9 Mio. m² liegen. Das sind fast 300.000 m² weniger, als noch Ende 2020 gedacht und zeigt, dass es nach wie vor zeitliche Verschiebungen gibt, wo immer es noch möglich ist“, so Leimbach. Für 2022 stünden aktuell weitere 2,2 Mio. m² im Bau oder befinden sich in der Planung, auch hier etwas weniger als noch vor drei Monaten erwartet. Und Scheunemann ergänzt: „In der Summe über alle Big 7 und unabhängig vom Fertigstellungsjahr, befinden sich derzeit rund 4,2 Mio. m² Büroimmobilien im Bau, die knapp 4,4 Prozent des derzeitigen Gesamtbestands entsprechen (knapp 96 Mio. m²). Das sind sowohl im europäischen als auch im historischen Vergleich noch keine besorgniserregenden Kennziffern und nur etwas mehr als die Hälfte dieser Flächen (2,2 Mio. m²) stehen aktuell noch suchenden Unternehmen zur Verfügung.

Dennoch gilt es, das Neubauvolumen im Auge zu behalten und nur, wenn im weiteren Jahresverlauf die Nachfrage wieder anzieht, wird es keine negativen Implikationen auf die Märkte haben.“

Spitzenmieten unverändert – Wachstum nur noch in Berlin

Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des Quartals weiterhin bei 222,4 Punkten und damit unverändert gegenüber dem Abschlussquartal 2020. Auch im Vorjahresvergleich kann nach wie vor ein Plus von 2,0 Prozent notiert werden. Beim Blick auf die Big 7 zeigen Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 6,9 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich.

„Im weiteren Jahresverlauf 2021 dürfte das Plus im Mietpreisindex auslaufen. Für das Gesamtjahr erwarten wir nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben stabil bei ihren aktuellen Werten. Insgesamt schlägt sich das dann in einem nur noch marginalen Plus von 0,4 Prozent im Index nieder. Wir gehen aber davon aus, dass bereits nächstes Jahr wieder eine Zwei vor dem Komma stehen wird“, so Helge Scheunemann. Und Stephan Leimbach ergänzt: „Die ganz große Dynamik erwarten wir also nicht, dies wäre angesichts der Schwere der aktuellen Krise und der länger als von vielen erwarteten andauernden Erholungsphase unrealistisch. Auch die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen.“

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. +49 (0) 69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt

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Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

09.04.2021 – 08:32

Jones Lang LaSalle SE (JLL)

Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

Frankfurt (ots)

IT – zwei Buchstaben, die eigentlich alles zusammenfassen, was zur Bekämpfung der seit mehr als einem Jahr anhaltenden Pandemie notwendig ist. I wie Impfen, T wie Testen und letztlich IT als Synonym für Digitalisierung. „Ungeachtet einer Bewertung der Krisenpolitik der Bundes- und Landesregierungen muss festgestellt werden, dass keinerlei Signale erkennbar sind, die Bürgern, Gesellschaft und Wirtschaft ein baldiges Ende der Corona-Krise in Aussicht stellen. Im Gegenteil, Deutschland steuert auf einen erneuten Lockdown zu und der dürfte die zaghaft begonnene konjunkturelle Erholung erneut erst einmal abwürgen mit entsprechenden negativen Konsequenzen für viele Betriebe in den besonders betroffenen Branchen“, diagnostiziert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: „Der Erholungspfad wird weit beschwerlicher als ursprünglich gedacht und zahlreiche Wirtschaftsforschungsinstitute korrigieren ihre Prognosen für das Gesamtjahr nach unten. Neben der Unberechenbarkeit des Virus und seiner Mutanten an sich, ist der Schlingerkurs der Regierung aktuell ein Unsicherheitsfaktor, der eine seriöse Prognose deutlich erschwert. Trotzdem: Auf der Positivseite bleibt auch festzuhalten, dass die konjunkturelle Erholung zumindest eingesetzt hat und die Unternehmen recht zuversichtlich auf den weiteren Jahresverlauf blicken.“

Der ifo-Geschäftsklimaindex hat im März deutlich zugelegt, auf den höchsten Indexstand seit Juni 2019. Hauptgrund für diesen Optimismus ist der Export, der, angetrieben durch die globalen Zugpferde USA und China, wieder an Fahrt aufgenommen hat. Die Industrie ist demnach so optimistisch wie zuletzt 2010, in allen Industriebereichen stehen die Zeichen auf Aufschwung. Sogar bei den Dienstleistern stieg die Zufriedenheit mit der aktuellen Lage und auch der Optimismus mit Blick auf die nächsten sechs Monate hat zugenommen. Gestützt wird dieses Bild vom Arbeitsmarkt. Dieser zeigt sich auch im zweiten Lockdown sehr robust. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) rechnet für den Jahresdurchschnitt 2021 mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um 110.000 Personen, gleichzeitig soll die Erwerbstätigkeit spürbar zunehmen. Der von der Pandemie besonders betroffene Bereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe wird 2021 insgesamt 30.000 Stellen abbauen (ohne Selbstständige). Dagegen werden in den Bereichen Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit 190.000 zusätzliche Stellen geschaffen. In der Summe ergibt sich in den für die Bürovermietungsmärkte wichtigen Sektoren (Dienstleistung, EDV, Immobilien, Finanzwirtschaft) ein Plus von 160.000 Stellen. „Unter ’normalen‘ pandemiefreien Umständen ergäbe das einen zusätzlich benötigten deutschlandweiten Büroflächenbedarf von 2,6 bis 3,2 Mio. m². Auch wenn wir in der aktuellen Diskussion über die Zukunft des Büros, der künftigen Arbeitswelten und der Bedeutung des Home Office das starke Bedürfnis nach Rückkehr ins Büro diskutieren und einen deutlichen Trend dahin beobachten, dass das Büro auch in einer Welt nach Corona seine Bedeutung für die Unternehmen behalten wird, so muss man bei solchen Szenarien derzeit noch Vorsicht walten lassen“, erläutert Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany.

Nachfrage nach Büroflächen nimmt wieder Fahrt auf

War’s das schon mit der Krise am deutschen Büromarkt? Angesichts eines Umsatzvolumens in Höhe von 715.000 m² in den ersten drei Monaten des Jahres mag man diese Frage spontan mit „Ja“ beantworten. Denn das ist fast der Umsatz aus dem ersten und bislang letzten Corona-freien Quartal 2020 (minus 1 %). „Zumindest scheint die Nachfragedelle zunächst einmal überwunden und der aus den jüngsten Stimmungsindikatoren sprudelnde Optimismus scheint auch dafür gesorgt zu haben, dass der Fuß etwas vom Bremspedal in Bezug auf die Anmietung von neuen Flächen in den Big 7 genommen wurde. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen allerdings viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden und wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, bleibt am Ende nur der Umzug in neue Flächen“, so Dr. Kortmann.

Beim Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich, dass in immerhin vier der sieben Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 zu konstatieren ist. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus. Auch in Hamburg (+31 %), Frankfurt (+22 %) und Berlin (+20 %) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %) und Düsseldorf (- 52 %) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.

Euphorie ist auf den Büromärkten allerdings noch nicht angesagt. Zwar sind die Unternehmen und deren Flächengesuche wieder aktiver als letztes Jahr, die Verunsicherung über den weiteren Geschäftsverlauf ist aber immer noch spürbar. Und zum anderen zeigt ein Blick auf die Vertragsabschlüsse, dass ungewöhnlich viele Verträge durch Nutzer der Öffentlichen Hand abgeschlossen wurden (so waren Behörden z.B. für die zwei größten Vermietungen in Köln verantwortlich). Die sonst die Märkte dominierenden persönlichen und unternehmensbezogenen Dienstleister üben sich noch in Zurückhaltung. „Auf Basis der im Markt aktiven Gesuche gehen wir im weiteren Jahresverlauf von einer Belebung besonders bei größeren Abschlüssen aus und erwarten ein Umsatzergebnis von über 2,9 Mio. m², gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2020 um 10 Prozent“, prognostiziert Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany.

Leimbach weiter: „Selbst das mag angesichts der Informations- und Diskussionsflut rund um das Thema Home Office und daraus folgenden Reduzierungen der benötigten Büroflächen optimistisch klingen. Aber: wir schließen uns nicht dem Abgesang auf Büros als zentrale Arbeitsorte an, im Gegenteil, deren Bedeutung kann sogar steigen und in vielen Unternehmensetagen ist die erste Home Office Euphorie einer gewissen Ernüchterung gewichen. Kommunikation, Mitarbeiterbindung und Zugehörigkeitsgefühl sind nur einige der Aspekte, die Mitarbeiter außerhalb des Büros vermissen.“

Leerstände legen weiter deutlich zu

Fast 32 Prozent. Das ist der Anstieg der leerstehenden Flächen zum Ende des ersten Quartals im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt. In absoluten Zahlen ausgedrückt entspricht das fast 900.000 m². Hört sich viel an? Nein, noch nicht, denn die über alle Big 7 gemittelte Leerstandsquote liegt mit 3,9 Prozent immer noch deutlich unter der wichtigen 5 Prozent-Schwelle. Besonders stark hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 81 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 60 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent – also in beiden Fällen immer noch ein sehr niedriger Wert. Stuttgart als einzige der Big 7 weist sogar einen Rückgang aus. Der Flächenmangel ist eklatant in der schwäbischen Landeshauptstadt (2,0%).

Aktuell werden in den Big 7 rund 12 Prozent (ca. 455.000 m²) des gesamten Leerstands zur Untermiete angeboten, wie im letzten Quartal auch, hier ist also keine überproportionale Steigerung erkennbar. „Je nachdem, wie stark Nutzer von der Pandemie betroffen sind, kann es jedoch im weiteren Jahresverlauf aufgrund einer finanziellen Notlage zu einer Zunahme des Angebotes von Untermietflächen kommen“, gibt Leimbach zu bedenken. Leimbach weiter: „Bis zum Ende des Jahres erwarten wie nach wie vor einen weiteren moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt. Bei neuwertigen, flexiblen Flächen mit einer Ausstattung, die dem Wunsch der Nutzer nach einem Mehr an Wohlfühlatmosphäre entsprechen und die dazu noch entsprechende Nachhaltigkeitsbedingungen erfüllen, sinken signifikant die Leerstandsrisiken.“

Über 4 Mio. m² Flächen im Bau, aber rund die Hälfte bereits vermietet

Für die weitere Marktentwicklung ist es neben dem Blick auf die Nachfrage wesentlich, was auf der Angebotsseite passiert. Neben dem Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen, also dem Leerstand, sind aktuell sich im Bau befindende Büros von Relevanz. Ein zu hohes Bauvolumen könnte bei einer schwachen Nachfrage einen Mietpreisruck nach unten auslösen.

In den ersten drei Monaten 2021 wurden in den Big 7 zusammen knapp 594.000 m² fertiggestellt und damit fast dreimal so viel wie im ersten Quartal 2020 (+170 Prozent). „Für die nächsten drei Quartale werden knapp 1,3 Mio. m² erwartet, in Summe wird das 2021er Neubauvolumen damit also bei rund 1,9 Mio. m² liegen. Das sind fast 300.000 m² weniger, als noch Ende 2020 gedacht und zeigt, dass es nach wie vor zeitliche Verschiebungen gibt, wo immer es noch möglich ist“, so Leimbach. Für 2022 stünden aktuell weitere 2,2 Mio. m² im Bau oder befinden sich in der Planung, auch hier etwas weniger als noch vor drei Monaten erwartet. Und Scheunemann ergänzt: „In der Summe über alle Big 7 und unabhängig vom Fertigstellungsjahr, befinden sich derzeit rund 4,2 Mio. m² Büroimmobilien im Bau, die knapp 4,4 Prozent des derzeitigen Gesamtbestands entsprechen (knapp 96 Mio. m²). Das sind sowohl im europäischen als auch im historischen Vergleich noch keine besorgniserregenden Kennziffern und nur etwas mehr als die Hälfte dieser Flächen (2,2 Mio. m²) stehen aktuell noch suchenden Unternehmen zur Verfügung.

Dennoch gilt es, das Neubauvolumen im Auge zu behalten und nur, wenn im weiteren Jahresverlauf die Nachfrage wieder anzieht, wird es keine negativen Implikationen auf die Märkte haben.“

Spitzenmieten unverändert – Wachstum nur noch in Berlin

Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des Quartals weiterhin bei 222,4 Punkten und damit unverändert gegenüber dem Abschlussquartal 2020. Auch im Vorjahresvergleich kann nach wie vor ein Plus von 2,0 Prozent notiert werden. Beim Blick auf die Big 7 zeigen Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 6,9 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich.

„Im weiteren Jahresverlauf 2021 dürfte das Plus im Mietpreisindex auslaufen. Für das Gesamtjahr erwarten wir nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben stabil bei ihren aktuellen Werten. Insgesamt schlägt sich das dann in einem nur noch marginalen Plus von 0,4 Prozent im Index nieder. Wir gehen aber davon aus, dass bereits nächstes Jahr wieder eine Zwei vor dem Komma stehen wird“, so Helge Scheunemann. Und Stephan Leimbach ergänzt: „Die ganz große Dynamik erwarten wir also nicht, dies wäre angesichts der Schwere der aktuellen Krise und der länger als von vielen erwarteten andauernden Erholungsphase unrealistisch. Auch die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen.“

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. +49 (0) 69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt

Veröffentlicht am von

Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

09.04.2021 – 08:32

Jones Lang LaSalle SE (JLL)

Lockdown, neue Arbeitswelten und Licht am Ende des Tunnels – Deutscher Büro-Vermietungsmarkt startet fast auf Vorjahresniveau

Frankfurt (ots)

IT – zwei Buchstaben, die eigentlich alles zusammenfassen, was zur Bekämpfung der seit mehr als einem Jahr anhaltenden Pandemie notwendig ist. I wie Impfen, T wie Testen und letztlich IT als Synonym für Digitalisierung. „Ungeachtet einer Bewertung der Krisenpolitik der Bundes- und Landesregierungen muss festgestellt werden, dass keinerlei Signale erkennbar sind, die Bürgern, Gesellschaft und Wirtschaft ein baldiges Ende der Corona-Krise in Aussicht stellen. Im Gegenteil, Deutschland steuert auf einen erneuten Lockdown zu und der dürfte die zaghaft begonnene konjunkturelle Erholung erneut erst einmal abwürgen mit entsprechenden negativen Konsequenzen für viele Betriebe in den besonders betroffenen Branchen“, diagnostiziert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: „Der Erholungspfad wird weit beschwerlicher als ursprünglich gedacht und zahlreiche Wirtschaftsforschungsinstitute korrigieren ihre Prognosen für das Gesamtjahr nach unten. Neben der Unberechenbarkeit des Virus und seiner Mutanten an sich, ist der Schlingerkurs der Regierung aktuell ein Unsicherheitsfaktor, der eine seriöse Prognose deutlich erschwert. Trotzdem: Auf der Positivseite bleibt auch festzuhalten, dass die konjunkturelle Erholung zumindest eingesetzt hat und die Unternehmen recht zuversichtlich auf den weiteren Jahresverlauf blicken.“

Der ifo-Geschäftsklimaindex hat im März deutlich zugelegt, auf den höchsten Indexstand seit Juni 2019. Hauptgrund für diesen Optimismus ist der Export, der, angetrieben durch die globalen Zugpferde USA und China, wieder an Fahrt aufgenommen hat. Die Industrie ist demnach so optimistisch wie zuletzt 2010, in allen Industriebereichen stehen die Zeichen auf Aufschwung. Sogar bei den Dienstleistern stieg die Zufriedenheit mit der aktuellen Lage und auch der Optimismus mit Blick auf die nächsten sechs Monate hat zugenommen. Gestützt wird dieses Bild vom Arbeitsmarkt. Dieser zeigt sich auch im zweiten Lockdown sehr robust. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) rechnet für den Jahresdurchschnitt 2021 mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um 110.000 Personen, gleichzeitig soll die Erwerbstätigkeit spürbar zunehmen. Der von der Pandemie besonders betroffene Bereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe wird 2021 insgesamt 30.000 Stellen abbauen (ohne Selbstständige). Dagegen werden in den Bereichen Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit 190.000 zusätzliche Stellen geschaffen. In der Summe ergibt sich in den für die Bürovermietungsmärkte wichtigen Sektoren (Dienstleistung, EDV, Immobilien, Finanzwirtschaft) ein Plus von 160.000 Stellen. „Unter ’normalen‘ pandemiefreien Umständen ergäbe das einen zusätzlich benötigten deutschlandweiten Büroflächenbedarf von 2,6 bis 3,2 Mio. m². Auch wenn wir in der aktuellen Diskussion über die Zukunft des Büros, der künftigen Arbeitswelten und der Bedeutung des Home Office das starke Bedürfnis nach Rückkehr ins Büro diskutieren und einen deutlichen Trend dahin beobachten, dass das Büro auch in einer Welt nach Corona seine Bedeutung für die Unternehmen behalten wird, so muss man bei solchen Szenarien derzeit noch Vorsicht walten lassen“, erläutert Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany.

Nachfrage nach Büroflächen nimmt wieder Fahrt auf

War’s das schon mit der Krise am deutschen Büromarkt? Angesichts eines Umsatzvolumens in Höhe von 715.000 m² in den ersten drei Monaten des Jahres mag man diese Frage spontan mit „Ja“ beantworten. Denn das ist fast der Umsatz aus dem ersten und bislang letzten Corona-freien Quartal 2020 (minus 1 %). „Zumindest scheint die Nachfragedelle zunächst einmal überwunden und der aus den jüngsten Stimmungsindikatoren sprudelnde Optimismus scheint auch dafür gesorgt zu haben, dass der Fuß etwas vom Bremspedal in Bezug auf die Anmietung von neuen Flächen in den Big 7 genommen wurde. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen allerdings viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden und wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, bleibt am Ende nur der Umzug in neue Flächen“, so Dr. Kortmann.

Beim Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich, dass in immerhin vier der sieben Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 zu konstatieren ist. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus. Auch in Hamburg (+31 %), Frankfurt (+22 %) und Berlin (+20 %) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %) und Düsseldorf (- 52 %) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.

Euphorie ist auf den Büromärkten allerdings noch nicht angesagt. Zwar sind die Unternehmen und deren Flächengesuche wieder aktiver als letztes Jahr, die Verunsicherung über den weiteren Geschäftsverlauf ist aber immer noch spürbar. Und zum anderen zeigt ein Blick auf die Vertragsabschlüsse, dass ungewöhnlich viele Verträge durch Nutzer der Öffentlichen Hand abgeschlossen wurden (so waren Behörden z.B. für die zwei größten Vermietungen in Köln verantwortlich). Die sonst die Märkte dominierenden persönlichen und unternehmensbezogenen Dienstleister üben sich noch in Zurückhaltung. „Auf Basis der im Markt aktiven Gesuche gehen wir im weiteren Jahresverlauf von einer Belebung besonders bei größeren Abschlüssen aus und erwarten ein Umsatzergebnis von über 2,9 Mio. m², gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2020 um 10 Prozent“, prognostiziert Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany.

Leimbach weiter: „Selbst das mag angesichts der Informations- und Diskussionsflut rund um das Thema Home Office und daraus folgenden Reduzierungen der benötigten Büroflächen optimistisch klingen. Aber: wir schließen uns nicht dem Abgesang auf Büros als zentrale Arbeitsorte an, im Gegenteil, deren Bedeutung kann sogar steigen und in vielen Unternehmensetagen ist die erste Home Office Euphorie einer gewissen Ernüchterung gewichen. Kommunikation, Mitarbeiterbindung und Zugehörigkeitsgefühl sind nur einige der Aspekte, die Mitarbeiter außerhalb des Büros vermissen.“

Leerstände legen weiter deutlich zu

Fast 32 Prozent. Das ist der Anstieg der leerstehenden Flächen zum Ende des ersten Quartals im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt. In absoluten Zahlen ausgedrückt entspricht das fast 900.000 m². Hört sich viel an? Nein, noch nicht, denn die über alle Big 7 gemittelte Leerstandsquote liegt mit 3,9 Prozent immer noch deutlich unter der wichtigen 5 Prozent-Schwelle. Besonders stark hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 81 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 60 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent – also in beiden Fällen immer noch ein sehr niedriger Wert. Stuttgart als einzige der Big 7 weist sogar einen Rückgang aus. Der Flächenmangel ist eklatant in der schwäbischen Landeshauptstadt (2,0%).

Aktuell werden in den Big 7 rund 12 Prozent (ca. 455.000 m²) des gesamten Leerstands zur Untermiete angeboten, wie im letzten Quartal auch, hier ist also keine überproportionale Steigerung erkennbar. „Je nachdem, wie stark Nutzer von der Pandemie betroffen sind, kann es jedoch im weiteren Jahresverlauf aufgrund einer finanziellen Notlage zu einer Zunahme des Angebotes von Untermietflächen kommen“, gibt Leimbach zu bedenken. Leimbach weiter: „Bis zum Ende des Jahres erwarten wie nach wie vor einen weiteren moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt. Bei neuwertigen, flexiblen Flächen mit einer Ausstattung, die dem Wunsch der Nutzer nach einem Mehr an Wohlfühlatmosphäre entsprechen und die dazu noch entsprechende Nachhaltigkeitsbedingungen erfüllen, sinken signifikant die Leerstandsrisiken.“

Über 4 Mio. m² Flächen im Bau, aber rund die Hälfte bereits vermietet

Für die weitere Marktentwicklung ist es neben dem Blick auf die Nachfrage wesentlich, was auf der Angebotsseite passiert. Neben dem Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen, also dem Leerstand, sind aktuell sich im Bau befindende Büros von Relevanz. Ein zu hohes Bauvolumen könnte bei einer schwachen Nachfrage einen Mietpreisruck nach unten auslösen.

In den ersten drei Monaten 2021 wurden in den Big 7 zusammen knapp 594.000 m² fertiggestellt und damit fast dreimal so viel wie im ersten Quartal 2020 (+170 Prozent). „Für die nächsten drei Quartale werden knapp 1,3 Mio. m² erwartet, in Summe wird das 2021er Neubauvolumen damit also bei rund 1,9 Mio. m² liegen. Das sind fast 300.000 m² weniger, als noch Ende 2020 gedacht und zeigt, dass es nach wie vor zeitliche Verschiebungen gibt, wo immer es noch möglich ist“, so Leimbach. Für 2022 stünden aktuell weitere 2,2 Mio. m² im Bau oder befinden sich in der Planung, auch hier etwas weniger als noch vor drei Monaten erwartet. Und Scheunemann ergänzt: „In der Summe über alle Big 7 und unabhängig vom Fertigstellungsjahr, befinden sich derzeit rund 4,2 Mio. m² Büroimmobilien im Bau, die knapp 4,4 Prozent des derzeitigen Gesamtbestands entsprechen (knapp 96 Mio. m²). Das sind sowohl im europäischen als auch im historischen Vergleich noch keine besorgniserregenden Kennziffern und nur etwas mehr als die Hälfte dieser Flächen (2,2 Mio. m²) stehen aktuell noch suchenden Unternehmen zur Verfügung.

Dennoch gilt es, das Neubauvolumen im Auge zu behalten und nur, wenn im weiteren Jahresverlauf die Nachfrage wieder anzieht, wird es keine negativen Implikationen auf die Märkte haben.“

Spitzenmieten unverändert – Wachstum nur noch in Berlin

Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des Quartals weiterhin bei 222,4 Punkten und damit unverändert gegenüber dem Abschlussquartal 2020. Auch im Vorjahresvergleich kann nach wie vor ein Plus von 2,0 Prozent notiert werden. Beim Blick auf die Big 7 zeigen Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 6,9 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich.

„Im weiteren Jahresverlauf 2021 dürfte das Plus im Mietpreisindex auslaufen. Für das Gesamtjahr erwarten wir nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben stabil bei ihren aktuellen Werten. Insgesamt schlägt sich das dann in einem nur noch marginalen Plus von 0,4 Prozent im Index nieder. Wir gehen aber davon aus, dass bereits nächstes Jahr wieder eine Zwei vor dem Komma stehen wird“, so Helge Scheunemann. Und Stephan Leimbach ergänzt: „Die ganz große Dynamik erwarten wir also nicht, dies wäre angesichts der Schwere der aktuellen Krise und der länger als von vielen erwarteten andauernden Erholungsphase unrealistisch. Auch die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen.“

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. +49 (0) 69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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